Строительство и девелопментConstruction and development
В строительных проектах стоимость часто теряется в бюджете, подрядных договорах, незавершёнке, техническом контуре и слабом контроле платежей. Мы помогаем инвестору или собственнику отделить фактический бюджет от планового, понять источники перерасхода и подготовить управленческую позицию для переговоров.In construction projects, value is often lost in budgets, contractor agreements, work-in-progress, technical perimeter and weak payment controls. We help investors or owners separate actual from planned budget, identify overspend drivers and prepare a management position for negotiations.
Что проверяемWhat we check
Сметы, КС-2/КС-3, договоры, фактические платежи, незавершёнку, подрядчиков и акты выполненных работ.Budgets, completion certificates, contracts, actual payments, WIP, contractors and acceptance acts.
РискиRisks
Двойные оплаты, завышенные объёмы, скрытый capex, спорная документация, зависимость от одного подрядчика.Duplicate payments, overstated volumes, hidden capex, disputed documentation, single-contractor dependency.
ВыходOutput
Фактический бюджет, карта отклонений, evidence pack, сценарии взыскания/переговоров и контрольная модель.Actual budget, variance map, evidence pack, recovery/negotiation scenarios and control model.
Когда строительному проекту нужна независимая проверкаWhen a construction project needs independent review
Проверка нужна перед покупкой проекта, входом инвестора, спором с подрядчиком, рестартом замороженной стройки, финансированием или внутренним расследованием перерасхода. Главная задача — восстановить фактическую картину: что построено, что оплачено, что подтверждено документами и сколько реально нужно до завершения.Review is useful before project acquisition, investor entry, contractor dispute, restart of a frozen site, financing or internal investigation of overspend. The key task is to reconstruct reality: what is built, what is paid, what is document-backed and how much is truly needed to complete.
Мы разделяем технический, финансовый и договорной контур: смета сама по себе не доказывает стоимость, акт не всегда доказывает объём, а платёж не всегда означает корректное закрытие обязательства.We separate technical, financial and contractual layers: a budget does not prove cost by itself, a completion act does not always prove volume, and a payment does not always mean a valid obligation was closed.
Документы и данныеDocuments and data
- Сметы, budget versions, change orders, договоры и допсоглашения.Budgets, budget versions, change orders, contracts and addenda.
- КС-2/КС-3, акты, журналы работ, проектная документация и исполнительная документация.Completion certificates, work logs, design documentation and as-built documentation.
- Платежи, авансы, удержания, claims, банковские выписки и взаиморасчёты.Payments, advances, retentions, claims, bank statements and reconciliations.
- График строительства, фактическая готовность, критический путь и задержки.Construction schedule, actual progress, critical path and delays.
- Подрядчики, связанные стороны, тендерные материалы и обоснование выбора.Contractors, related parties, tender materials and award rationale.
- CAPEX to complete, contingency, НДС, налоги, разрешения и ввод в эксплуатацию.CAPEX to complete, contingency, VAT, taxes, permits and commissioning.
Типовые red flagsTypical red flags
Рост бюджета объясняется “уточнением проекта”, но change orders не связаны с подтверждёнными изменениями объёма.Budget growth is explained by “project refinement”, but change orders are not tied to verified scope changes.
Акты закрыты быстрее фактического прогресса, а авансы подрядчикам не закрываются поставками или работами.Completion acts are signed ahead of actual progress, and advances are not covered by delivered work or supplies.
Оставшийся capex системно занижен: не учтены пусконаладка, инженерия, claims, подключение и резерв на задержки.Remaining capex is understated: commissioning, utilities, claims, connections and delay reserve are missing.
Что получает клиентWhat the client receives
- Фактический бюджет проекта: план, факт, отклонения, подтверждающие документы.Actual project budget: plan, actuals, variances and supporting documents.
- CAPEX to complete и сценарии завершения с резервами по срокам/стоимости.CAPEX to complete and completion scenarios with time/cost contingencies.
- Evidence pack для переговоров, взыскания, инвесткомитета или внутреннего решения.Evidence pack for negotiations, recovery, investment committee or internal decision.
Модели для девелопмента и стройкиModels for development and construction
Отраслевая модель нашей команды: введите параметры проекта и посмотрите ключевые показатели до разговора с банком или инвестором.An industry model built by our team: enter project parameters and see the key metrics before talking to a bank or investor. Все калькуляторыAll calculators
01 // Девелопмент
Девелопмент жилья и коммерцииResidential and commercial development
Выдержит ли проект ЖК или бизнес-центра проектное финансирование?Can a residential or office project carry project finance?
GDV и себестоимость, S-кривая CAPEX, эскроу-механика, кредит с LTC/LTV, NPV, IRR и MOIC для проекта и акционера.GDV and cost, CAPEX S-curve, escrow mechanics, LTC/LTV loan, NPV, IRR and MOIC for the project and the shareholder.
- NPV / IRR / MOICNPV / IRR / MOIC
- Эскроу 214-ФЗ214-FZ escrow
- DSCR, LTCDSCR, LTC
02 // Стройка
Смета строительства по этапамStaged construction budget
Сколько стоит объект по конструктиву и как бюджет распределяется по этапам?What does the building cost by structure, and how is the budget split across stages?
Смета дома по конструктиву, площади и региону с раскладкой по этапам — база для сверки бюджета подрядчика.House budget by structure, area and region, split by stage — a baseline for checking a contractor's budget.
- Смета по этапамBudget by stage
- Конструктив и регионStructure and region
FAQ
Можно ли проверить стройку без полной технической экспертизы?Can a construction project be reviewed without full technical expertise?
Да, финансово-документальный аудит можно начать с бюджета, актов, платежей и договоров. Технический эксперт подключается точечно там, где вывод зависит от объёма или качества работ.Yes, financial-documentary audit can start with budgets, certificates, payments and contracts. A technical expert is added where conclusions depend on work volume or quality.
Что важнее для инвестора: прошлый перерасход или стоимость завершения?What matters more: past overspend or cost to complete?
Оба слоя важны: прошлый перерасход объясняет риск контроля, а cost to complete показывает, сколько капитала понадобится после входа в проект.Both matter: past overspend explains control risk, while cost to complete shows how much capital is needed after entering the project.